Τι είναι το LTV
LTV (loan-to-value) = ποσό δανείου / αξία ακινήτου.
Αν αγοράζεις ακίνητο €200.000 με δάνειο €150.000, το LTV είναι 75% και η προκαταβολή σου €50.000 (25%).
Είναι ο βασικός δείκτης ρίσκου για την τράπεζα: όσο μεγαλύτερο το LTV, τόσο μεγαλύτερη η έκθεσή της αν πέσει η αξία του ακινήτου.
Πόση προκαταβολή ζητούν οι ελληνικές τράπεζες
| LTV | Προκαταβολή | Πρακτικά | |---|---|---| | ≤ 70% | ≥ 30% | Άνετη έγκριση, καλύτερα επιτόκια | | 70–80% | 20–30% | Ο συνήθης στόχος | | 80–90% | 10–20% | Δύσκολο, ακριβότερο επιτόκιο | | > 90% | < 10% | Σπάνιο, συνήθως με εγγυήσεις |
Ο πρακτικός κανόνας: στόχευσε ≥20% προκαταβολή (LTV ≤80%). Κάτω από αυτό, η τράπεζα βλέπει το δάνειο σαν υψηλού ρίσκου.
Γιατί το LTV αλλάζει το επιτόκιο
Χαμηλότερο LTV = λιγότερο ρίσκο για την τράπεζα = καλύτερο επιτόκιο. Η διαφορά μεταξύ 60% και 85% LTV μπορεί να είναι 0,3–0,7 ποσοστιαίες μονάδες στο spread — αρκετά χρήματα σε βάθος 25ετίας.
Το LTV επηρεάζει επίσης:
- Πιθανότητα έγκρισης — υψηλό LTV κόβεται πιο εύκολα.
- Ασφάλεια ακινήτου που ζητά η τράπεζα.
- Περιθώριο σε πτώση αγοράς — με 90% LTV, μια πτώση 10% σε βάζει σε negative equity.
Μεγαλύτερη vs μικρότερη προκαταβολή
Μεγαλύτερη προκαταβολή:
- ✅ Καλύτερο επιτόκιο, μικρότερη δόση, λιγότεροι συνολικοί τόκοι
- ✅ Ευκολότερη έγκριση
- ❌ Λιγότερη ρευστότητα για επενδύσεις και έκτακτα
Μικρότερη προκαταβολή:
- ✅ Κρατάς κεφάλαιο για επένδυση (κόστος ευκαιρίας)
- ✅ Μεγαλύτερο απόθεμα ασφαλείας
- ❌ Ακριβότερο δάνειο, δυσκολότερη έγκριση
Η σωστή ισορροπία εξαρτάται από το αν η απόδοση των επενδύσεών σου ξεπερνά το επιτόκιο του δανείου — και από το πόσο απόθεμα χρειάζεσαι.
Στην πράξη
- Βρες τη «λογική» αξία του ακινήτου (η τράπεζα κάνει δική της εκτίμηση).
- Στόχευσε LTV ≤80% — δηλαδή ≥20% προκαταβολή.
- Μην αδειάσεις τη ρευστότητά σου: κράτα 3–6 μήνες έξοδα ως απόθεμα.
Δοκίμασε διαφορετική προκαταβολή στο wizard και δες πώς αλλάζει LTV, επιτόκιο και δόση.