Ο κανόνας
Στην ελληνική real estate community κυκλοφορεί ένας πρακτικός κανόνας: αν πληρώνεις >€3.000/τ.μ., σου ζητάνε premium. Όχι ότι δεν αξίζει — αλλά πρέπει να ξέρεις γιατί.
Πού στέκει η αγορά
Σύμφωνα με Spitogatos, ΥΠΟΙΚ και ΕΛ.ΣΤΑΤ:
| Περιοχή | Μέση τιμή 2026 | |---|---| | Κέντρο Αθήνας | €2.500–3.200/τ.μ. | | Νότια προάστια (Γλυφάδα, Βούλα) | €4.000–6.500/τ.μ. | | Βόρεια (Κηφισιά, Πεντέλη) | €3.500–5.500/τ.μ. | | Δυτικά | €1.500–2.300/τ.μ. | | Θεσσαλονίκη κέντρο | €2.000–2.600/τ.μ. | | Θεσσαλονίκη ανατολικά | €2.200–3.000/τ.μ. | | Πάτρα | €1.200–1.800/τ.μ. | | Ιωάννινα | €1.300–2.000/τ.μ. | | Χανιά (παράκτια) | €2.500–4.500/τ.μ. |
Γιατί ο κανόνας υπάρχει
Πάνω από €3.000/τ.μ. πληρώνεις συχνά για:
- Brand area (Κολωνάκι, Γλυφάδα — premium πάνω από τα μαθηματικά)
- Νέα κατασκευή με όλα τα standards (vs renovated)
- Θέα/View που μπορεί να χαθεί αν χτιστεί απέναντι κτίριο
- Sentimental value του πωλητή
Κανένα από αυτά δεν είναι έγκυρο ROI metric για επένδυση. Για κύρια κατοικία όπου θα μένεις 10+ χρόνια, μπορεί να αξίζει. Για επένδυση short-term rental, όχι.
Πώς να επιβεβαιώσεις
- 3 comparables πραγματικά πουλημένα ακίνητα στην ίδια περιοχή τους τελευταίους 6 μήνες
- Rent yield: ετήσιο ενοίκιο / τιμή αγοράς. Καλό: >5%. Στην Ελλάδα μέσος όρος ~3–4%, premium περιοχές 2–3%
- Συντελεστή δόμησης + προοπτικές περιοχής στο Ελληνικό Κτηματολόγιο
Αν πληρώνεις πάνω από €3.000
OK αλλά:
- Βεβαιώσου ότι εσύ θες αυτό το πράγμα (location, neighbors, school district)
- ΜΗΝ το βλέπεις σαν επένδυση όταν το yield είναι 2–3%
- Μην πάρεις 80% LTV — βάλε περισσότερη δόση κάτω για να μειώσεις risk
Έλεγξε το δικό σου €/τ.μ. στο wizard.