Πότε αξίζει refinancing
Ο πρακτικός κανόνας: αν το νέο πραγματικό επιτόκιο (ΣΕΠΠΕ) είναι >0.75% χαμηλότερο από το τρέχον, και το εφάπαξ κόστος αποσβένεται σε <3 χρόνια, ναι.
Παράδειγμα
Έχεις δάνειο €200.000 @ 4.30% (variable). Σου προσφέρουν refinance @ 2.50% fixed για 3 χρόνια.
- Νέα μηνιαία: €790 (έναντι €989 = εξοικονόμηση €199/μήνα)
- 3-year savings: €7.164
- Εφάπαξ κόστος refinance (συνήθως): €1.500–2.500
- Net σε 3 χρόνια: +€4.500–5.500
Σαφές win.
Όταν δεν αξίζει
❌ Αν σου μένουν λιγότερα από 5 χρόνια δανείου (τα εφάπαξ έξοδα δεν αποσβέννονται) ❌ Αν το τρέχον σου επιτόκιο είναι ήδη ανταγωνιστικό (<3%) ❌ Αν το νέο fixed προϊόν έχει χειρότερο spread για την κυμαινόμενη φάση (συνέπειες στα επόμενα χρόνια) ❌ Αν δεν διαβάσεις προσεκτικά για ποινές πρόωρης αποπληρωμής στο νέο συμβόλαιο
Διαδικασία
- Πάρε ESIS από 2–3 τράπεζες με τρέχουσες προσφορές
- Αναγγείλε στη νυν τράπεζα ότι σκέφτεσαι μεταφορά — συχνά κάνει counter-offer
- Αν προχωρήσεις:
- Εξόφληση παλιού δανείου από τη νέα τράπεζα
- Διαγραφή παλιάς υποθήκης + εγγραφή νέας = κρατικά τέλη ~0.5% του ποσού
- Νέα συμβολαιογραφικά + νομικά: €1.000–2.000
Hidden gotchas
- Καθυστέρηση 4–8 εβδομάδες για την ολοκλήρωση
- Ασφάλεια ζωής/πυρός: συνήθως πρέπει να αλλάξεις πάροχο
- Loss of optionality: αν είχες δωρεάν πρόωρη και το νέο δεν έχει, χάνεις option value
Στρατηγική timing
Refinance είναι ιδανικό όταν:
- Έγινες πιο φερέγγυος (καλύτερο spread)
- Πέσανε τα γενικά επιτόκια
- Μετά τη λήξη παλιού fixed που μετατρέπεται σε δυσμενές variable